《關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》政策解讀

一、起草背景

《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定預售資金必須用于有關的工程建設，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）要求“各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度”。 2022年1月26日，住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會聯合出臺了《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號），而長沙市人民政府、中國人民銀行長沙中心支行于2016年12月聯合出臺的《關于加強商品房預售資金監管的通知》已過了有效期。為保障項目竣工交付，維護購房人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，長沙市住建局牽頭起草了《關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》已于2022年7月28日出臺。

二、起草過程

一是開展調研。市住建局聯合市政府政策研究室對預售資金監管政策進行了深入調研，并形成了研究報告。二是征求意見。在市住建局官網上面向社會公開征求意見，還書面征求了30家單位意見。共收到54條書面意見和建議，其中32條建議予以采信，22條建議因法律規定和監管要求等未予采信。最終，在綜合各方意見和借鑒武漢、西安、廣州、北京、南通等多個城市監管辦法的基礎上，經反復研究、論證和修改，形成了《通知》。

三、主要特點

與原《通知》比較，新《通知》在促進房地產市場健康發展、優化營商環境、保障項目順利建設、維護買受人合法權益上得到了更好的體現，是新建商品房如期交付的安全保障，是惠企利民的重要體現。具體如下：

1.強化監管。《通知》規定，采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，所有預售資金都納入監管，對所有預售資金的使用進行流向監控，對重點監管資金既管流向又管流量，并實行“政府監管、銀行監控”模式。

2.設立了預售資金監測專戶。預售資金應通過監測專戶及時歸集到監管賬戶，實行人、房、資金的精細化管理；通過監測賬戶轉入到工程建設的用款單位，更好的保障了預售資金用于有關的工程建設。

3. 減低了監管比例，調整了解控節點，縮短了監管時限。預售資金由原來的25%減低為20%，解控節點由原四個節點調整為三個節點。隨著交房交證工作的開展，取消了辦理首次登記才能解控的規定，將最后解控節點提前到房屋竣工驗收備案，縮短了監管時限。同時，對銷售情況不好的樓盤，取得預售許可證1個月后，已售房價款未能達到預售資金總額的40%，在確保已售房價款留足20%后，可將其余資金用于本項目的工程建設。“管而不死”的方式，保證了項目的工程建設順利推進，同時又盡可能保障交房。

4.增加了保函和購房人退房需退款的規定。將保函試點的成功經驗進行固化，規定開發企業可憑銀行出具的見索即付性獨立保函等額替代重點監管資金，以利于開發企業增加資金周轉，加快推進項目建設。對于開發企業與購房人解除商品房買賣合同的，已存入監管賬戶的購房款可及時退還給購房人，減少了因退房不能退款引起的糾紛，進一步保障了購房人的合法權益。

長沙市住房和城鄉建設局

2022年11月25日